04/23/2020

PRIMEROS PASOS PARA EL CAMBIO DE USO DE LOCAL O OFICINA A VIVIENDA

Al tener en propiedad un local comercial o una oficina, a veces nos preguntamos si este podría ser una vivienda.
No todos los locales se pueden convertir en vivienda, para ello, debe cumplir un conjunto de normativa aplicable variable en función del municipio.
Es por eso que nuestros técnicos podrán asesorarle sin compromiso sobre todos los pasos relacionados con el cambio de uso.
En este apartado del blog, explicaremos los pasos para convertir correctamente nuestro local u oficina en una vivienda y poder obtener la cédula de habitabilidad.

ÍNDICE DE TEMARIO:

- Normativa aplicable
- Requisitos iniciales o previos
- Procedimiento
- Repercusión en el valor del inmueble

NORMATIVA APLICABLE

Debemos conocer toda la normativa que nos afecta para poder realizar un cambio de uso, ya que se aplica la normativa que hay actualmente, no la normativa del año de construcción del edificio donde se encuentra nuestro local o oficina.
Normativa que se aplica para un cambio de uso en Barcelona y el área metropolitana:
CTE DB-SI, ORCPI-08 y la ficha de bomberos (Normativa de incendios)
CTE DB-SUA (Normativa de accesibilidad)
OMA (Normativa medio ambiente)
NNUU, OME y decreto 141/2012 (Normativa de habitabilidad)

REQUISITOS INICIALES O PREVIOS

Densidad de viviendas
Antes de hacer cualquier paso para convertir nuestro local o oficina en vivienda, nos debemos asegurar de que por densidad de viviendas, en nuestro edificio,podemos incorporar una vivienda más al cómputo total del edificio.
Este paso previo es sencillo, ya que mediante la web del catastro, poner la dirección donde se encuentra nuestro local u oficina, y descargamos la ficha catastral (consulta descriptiva y gráfica). Allí nos aparecerán los metros cuadrados totales construidos del edificio.

Si en el edificio tenemos plantas semisótano o sótano, debemos restar la superficie construida de estos a nuestra superficie total. Si no es el caso, dividimos directamente este valor /80.
En nuestro ejemplo (1398 m2/ 80 = 17,48). Por lo tanto este valor (17,48) es el número de viviendas que puede haber en nuestro edificio. Se redondea siempre al alza, por lo tanto podríamos tener 18 viviendas.
Si en nuestro edificio ya hay 18 viviendas o más, no se podrá hacer el cambio de uso.

Superficie útil
La superficie útil mínima según el decreto 141/2012  tiene que ser de 36 m2

Extracción de gases/humos de cocción y combustión
La posibilidad de sacar los humos de la cocina con un tubo extractor hasta la cubierta, sin pasar por fachada ni principal ni posterior, siempre por patio de instalaciones. Si no cumplimos este punto, tampoco podremos hacer el cambio de uso.

Altura mínima
La altura mínima de nuestro local o oficina tiene que ser de 2,50 m. Solo en baños y cocinas se permite que la altura se rebaje a 2,20 (por falso techo y pasos de instalaciones).

Fachada mínima
El inmueble que estudiemos para realizar el cambio de uso ha de contener un perimetro de fachada para la ventilación natural a fachada de 1/9 de la superficie del local. Por ejemplo, si nuestro local mide 50 m2, (50 m2/ 9= 5,56 m ). Estos 5,56 metros lineales son los metros mínimos que tenemos que tener a la fachada que da a la calle o a la fachada posterior.

Accesibilidad
Si nuestro local está situado en planta baja y tiene acceso desde la calle, tenemos que comprobar que no haya escalones en ese acceso, ya que el itinerario tiene que ser practicable.
En el caso de que nuestra oficina se encuentre en una planta del edificio, siempre y cuando el edificio no tenga más de 2 plantas, el itinerario deberà ser igualmente accesible. Por lo tanto deberemos disponer de un ascensor con unas medidas mínimas establecidas y los rellanos deben ser de 1,20 m como mínimo.

PROCEDIMIENTO

Una vez hechas las comprobaciones previas de los requisitos iniciales, si todo cumple en nuestro local u oficina, se procederá con la visita al inmueble  del técnico encargado para hacer el proyecto de cambio para el levantamiento del inmueble y todos los elementos constructivos.
Una vez aceptado el proyecto en el ayuntamiento, vendrá un técnico del mismo para hacer las comprobaciones de que todo lo que se dice en el proyecto es real y demostrar que nuestro local o oficina realmente cumple con los requisitos para ser vivienda.
Si todo está correcto y el técnico da el visto bueno, se concederá el permiso de obras para poder ejecutar las obras en nuestro local o oficina para convertirlo en vivienda.

Una vez realizadas las obras de adecuación, se solicita en el ayuntamiento la primera ocupación, es entonces cuando el técnico del ayuntamiento realiza otra inspección, y vuelve a comprobar que el estado final que se ha redactado en el proyecto, está exactamente plasmado en las obras que hemos realizado o comprobar en su caso las modificaciones introducidas durante las obras y comunicadas mediante As Built.

Si el técnico del ayuntamiento da el visto bueno, tendremos la primera ocupación y podremos solicitar la cédula de habitabilidad de primera ocupación.

Con la cédula y el permiso de primera ocupación, deberemos ir al notario para redactar las escrituras de vivienda,al registro de la propiedad y al catastro para modificar el uso asignado a nuestro inmueble a vivienda.

REPERCUSIÓN EN EL VALOR DEL INMUEBLE

Queda claro que una vivienda tiene un valor mayor por m2 que un local u oficina, por lo tanto si conseguimos el cambio de uso en nuestro local u oficina, el valor de este aumentará entre un 30% y un 40 % aproximadamente su valor en función de la ubicación en el cual se realice.
El cambio de uso es una buena opción siempre que se tenga en propiedad un local o una oficina y nos interese venderlo o alquilarlo. Ya que si este cumple y tenemos paciencia para conseguir el cambio de uso,incrementaremos la rentabilidad económica del inmueble simplemente con la realización del proyecto de cambio de uso.

Si le interesa valorar si su local o su oficina puede ser apto para el cambio de uso, puede contactar con nuestros técnicos y le asesoraran sin compromiso.

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